說(shuō)起買房最怕什么？相信大家會(huì)毫不猶豫說(shuō)怕房?jī)r(jià)大跌，怕房子賣不出去。但理想是美好的，現(xiàn)實(shí)是殘酷的，對(duì)于剛剛過(guò)去2019年樓市來(lái)說(shuō)，幾乎所有不可能的預(yù)測(cè)都成為了現(xiàn)實(shí)。曾經(jīng)資金雄厚的開(kāi)發(fā)商接連倒閉，以往引以為傲的高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的盈利模式被打破。市場(chǎng)低迷貫徹整個(gè)樓市，似乎終結(jié)了“房子造富”的時(shí)代。當(dāng)買房不再賺錢，甚至還會(huì)虧錢的時(shí)候，市場(chǎng)最原始的面貌浮出水面，多地城市成交量極度下滑，投資者、炒房客著急拋房退場(chǎng)，此時(shí)的房子就宛如一筆債，必須貼錢止損才有可能保本。
 

雖說(shuō)2020年才過(guò)去十幾天，但未來(lái)樓市輪廓已大致定型，不少“新禁令”隨之而來(lái)。銀保監(jiān)會(huì)強(qiáng)勢(shì)表態(tài)禁止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，遏制居民杠桿率增長(zhǎng)，也將意味著本身就開(kāi)源節(jié)流的資金會(huì)更加稀缺。對(duì)于部分負(fù)債率超過(guò)50%的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，迎來(lái)并不是銀行的雪中送炭，而是償還債務(wù)。其次第2代征信系統(tǒng)正式上線，新變化在于征信更新頻率提高，明確體現(xiàn)還款的時(shí)間和金額。以往靠著假離婚、高杠桿的炒房方式終究行不通了，甚至在原有房貸基礎(chǔ)上加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，例如再次進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。
 

在這樣一個(gè)特殊的樓市背景下，大家的房子可能將面臨貶值，首先這是基于正常的市場(chǎng)邏輯，但這只是一部分地區(qū)的房子，不代表趨勢(shì)。從房子成本來(lái)看，房子本身就是一直在貶值，理論上來(lái)講每年的通貨膨脹和折舊率核算下來(lái)一般是6%左右，在以往房?jī)r(jià)快速上漲的背景下，此成本可以忽略不計(jì)，買賣房子一進(jìn)一出照樣能獲取翻倍利潤(rùn)。而以當(dāng)前房?jī)r(jià)下跌的形勢(shì)來(lái)看，這6%的成本卻壓倒了房子保值最后一根稻草。從2019年數(shù)據(jù)來(lái)看，房?jī)r(jià)年漲幅超過(guò)10%的少之又少，房?jī)r(jià)走平即虧錢，更何況有的城市房?jī)r(jià)還下跌，而這一貶值趨勢(shì)購(gòu)房者卻無(wú)法把控，有心無(wú)力。
 

從市場(chǎng)行情來(lái)看，賣的出去的房子才叫真實(shí)房?jī)r(jià)。目前二手房市場(chǎng)的行情只能用一句話來(lái)概括，那就是你有現(xiàn)金流甚至全款，有人求著你買房。房?jī)r(jià)是冷漠的，但數(shù)據(jù)是理智的，房源不由控制的激增就是最好的證明。以北京市場(chǎng)為例，二手房房?jī)r(jià)降價(jià)掛牌占比高達(dá)90%，跌幅超過(guò)8%，議價(jià)空間高達(dá)幾百萬(wàn)。一線城市都如此，更何況那些三四線城市。同時(shí)據(jù)內(nèi)行人透露，三四城市房子掛牌幾年都賣不出去的例子比比皆是，買家砍價(jià)20%已經(jīng)成為行業(yè)潛規(guī)則。
 

如果說(shuō)以上的趨勢(shì)只是一條河流緩緩前行。那么國(guó)務(wù)院取消中小城市落戶限制就宛如加速器，人口遷移周期的縮短意味著住房需求將再度集中化。在面對(duì)市場(chǎng)和購(gòu)買力規(guī)模沒(méi)有實(shí)質(zhì)性增長(zhǎng)的基調(diào)下，市場(chǎng)多米洛效應(yīng)將至。簡(jiǎn)單當(dāng)來(lái)說(shuō)70后80后韭菜早已被割凈，90后還未成熟，此時(shí)的購(gòu)房者就顯得很稀缺，市場(chǎng)的火熱必然意味著另一邊市場(chǎng)的傾巢而出，不僅僅是人口，更是包括了通過(guò)以小換大得來(lái)的一筆龐大的現(xiàn)金流。
 

總的來(lái)說(shuō)，在樓市“新禁令”的助推下，房子貶值的拐點(diǎn)會(huì)被提前，并不是意味著房?jī)r(jià)會(huì)大跌，而是代表著你的房子不一定能賣得出去，甚至沒(méi)有人要。在我看來(lái)，出現(xiàn)這一類問(wèn)題的地區(qū)三四線城市首當(dāng)其沖，就算房?jī)r(jià)下跌，在沒(méi)有人接盤(pán)的背景下，房子終究表面財(cái)富。其次對(duì)于個(gè)別弱二線城市來(lái)說(shuō)，若再不采取人才政策，恐怕終究會(huì)被邊緣化，因?yàn)槲磥?lái)買房只會(huì)追求城市和地段，所謂的郊區(qū)和破舊小恐怕只會(huì)無(wú)人問(wèn)津，貶值風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)成為購(gòu)房必須考慮的問(wèn)題，是賺是虧皆在一念之間。